Her finner du den informasjonen som har ligget under «Rørprosjektet» fram til 27. mai 2023.
Rør- og baderomsprosjekt 2021/2022/2023
Soil- og vannrørene i Heibergløkka er i dårlig stand, og må rehabiliteres eller skiftes ut. Generalforsamlingen for regnskapsår 2021 ble avholdt i mai 2022, og det ble stemt over de ulike alternativene. Alternativ 3, full rehabilitering og baderomsoppussing, ble valgt. Protokoll fra generalforsamlingen finnes her.
Utfyllende informasjon i forbindelse med generalforsamling på Tøyen Skole 08. mai 2023
Informasjon om tilbud og entreprenør for gjennomføring av totalrehabilitering av bad og rør
Siden generalforsamling 2022 har Norconsult utarbeidet et tilbudsdokument og gjennomført befaring med entreprenører. Fire entreprenører ga tilbud, og det ble gjennomført dialogmøter med de to mest attraktive tilbyderne.
Etter evaluering av tilbud og avholdte tilbudsmøter med aktuelle entreprenører, er den samlede vurderingen at VBM byggfornyelse er den best egnede totalentreprenøren for rørprosjektet hos oss.
VBM byggfornyelse har levert det laveste anbudet i konkurransen, og leverer normalt kvalitet som tilsvarende boligsammenslutninger er fornøyd med. VBM byggfornyelse anses å være mer smidig ifm. beboervalg enn enkelte av sine konkurrenter i markedet. I fremdriftsplanen til VBM er det lagt opp til oppstart av fem leiligheter hver uke, med oppstart medio august 2023. Dette skal kunne gi gode muligheter til å organisere arbeidet på plassen, og god kommunikasjon mellom beboere og entreprenør.
Under følger en kort oppsummering av hovedpunktene i anbefalt tilbud fra VBM Byggfornyelse på totalrenovasjon av våtrom og utskifting av vann- og soilrør:
| Oppstart utførelse | Medio august 2023 |
| Varighet utførelse | 33 uker |
| Total byggetid per bad | 25 dager |
| Totaltid uten vann og avløp per bad | 15 dager |
| Gjennomsnittlig husleieøkning typisk 2-roms | 1618,- |
| Gjennomsnittlig husleieøkning typisk 3-roms | 1892,- |
Forutsetningene for denne utregningen er låneopptak på 37,8 millioner kroner fra OBOS-banken med løpetid på 30 år og 4,65% nominell rente (flytende). Fordeling gjøres etter eksisterende brøk for fordeling av felleskostnader. Nøyaktig økning per enhet vil bli kommunisert til den enkelte i form av varsel om husleieøkning. Økningen forventes å tre i kraft i forbindelse med prosjektoppstart, nøyaktig dato vil bli annonsert senere.
Vedlegg til innkommet sak fra beboere i forbindelse med generalforsamling 2023:
Dokument: Vedlegg til innkommet beboerforslag – levetidsvurdering rør
—
Lenker til viktig informasjon/tidligere arbeid i forbindelse med rørprosjektet:
Lenker til viktige dokumenter for prosjektet:
- NY: Beboerskriv for prosjektet, oktober 2022
- Oppdatert referat fra informasjonsmøte – nå med svar fra Norconsult på spørsmål som kom inn i forbindelse med spørreundersøkelsen
- Referat fra informasjonsmøte 20.11.2021
- Presentasjon fra Norconsult på informasjonsmøte 20.11.2021
- Rapport fra Norconsult (våre valgte rådgivere) med anbefaling om løsning
- Tilstandsanalyse fra Kiwa
Estimat i forkant av generalforsamling 2022
Informasjonen under ble benyttet som underlag for generalforsamlingens veivalg i mai 2022. Vi har nå oppdaterte og mer eksakte verdier basert på prosjekt- og lånetilbud, se over.
Vi har utarbeidet et estimat for økning av felleskostnader forbundet med de ulike alternativene i rapporten fra Norconsult. Det er viktig å merke seg at dette er estimater for typiske 2- og 3-romsleiligheter i Heibergløkka, ikke fasitsvar per enhet. Det vil vi først kunne presentere etter at løsning er valgt, og vi har mottatt lånetilbud knyttet til dette.
Forutsetningene for denne utregningen er maksimalt låneopptak fra OBOS-banken for hvert alternativ, med løpetid på 30 år og 2,12% effektiv rente. Fordeling gjøres etter eksisterende brøk for fordeling av felleskostnader.
| 2-roms | 3-roms | |
| Alternativ 1 | 550 | 650 |
| Alternativ 2 | 950 | 1150 |
| Alternativ 3 | 1300 | 1600 |
Oppsummering av hovedhendelser så langt:
Sommer 2020: To av soilrørene blir filmet for vurdering i forbindelse med vedlikeholdsspyling. Styret får tilbakemelding om at teknisk levetid for rørene er utløpt, og at tiltak bør vurderes.
Vinter 2020/21: Det tas prøver av soil- og vannrør som sendes til Kiwa for å danne grunnlag for en tilstandsanalyse. Endelig analyse foreligger i februar 2021. Den viser at soilrør er i dårlig forfatning i både Ringgata 1 og 5. For Ringgata 5 gjelder dette også vannrørene. Vannrørene i Ringgata 1 ble derimot skiftet i 2004, og er i god stand.
Mars/april 2021: Styret foretar en spørreundersøkelse blant beboerne for å kartlegge tilstand og alder på baderom.
Vår 2021: Styret ber om tilbud på bistand og prosjektledelse fra tre ulike leverandører; Norconsult, USBL og OBOS Prosjekt.
Sommer 2021: Etter en vurdering av de ulike tilbudene, engasjerer styret Norconsult for bistand og prosjektledelse.
September 2021: Norconsult leverer sin rapport og anbefaling.
November 2021: Informasjonsmøte på Aktivitetshuset K1 22. november klokken 18.00. Norconsult deltok og ga en gjennomgang av prosjektet og alternativene.
Februar 2022: Spørreundersøkelse i regi av styret for å avdekke eventuelle informasjonsbehov som må dekkes før det stemmes over endelig veivalg
Mars/april 2022: Styret utarbeidet et forenklet informasjonskompendium om tilstanden og de ulike alternativene, og sendte dette ut sammen med innkalling til generalforsamling.
Mai 2022: Avstemning om endelig veivalg i rørprosjektet foretas under ordinær generalforsamling. Norconsult deltok og svarte på spørsmål. Alternativ 3, full rehabilitering og baderomsoppussing, ble valgt. Protokoll finnes her (protokoll regnskapsår 2021).
September 2022: Oppstartsmøte med Norconsult. De vil nå foreta befaringer av de ulike badtypene i boliglaget, med sikte på å utarbeide anbudsdokumenter.
Mulig tidslinje for prosjektet fremover:
Høst/vinter 2022/23: Anbudsdokumenter utarbeides og entreprenør kontraheres.
Vår 2023: Befaringer med valgt entreprenør, samt informasjon og bestillingsmøter med beboere.
Høst 2023: Oppstart rørprosjekt. Antatt varighet 6-12 måneder.